건축물 분양제도, 수요자 중심으로 개선한다

국토교통부는 오피스텔, 생활숙박시설 등의 수분양자 권리보호, 분양시장 질서확립 및 사업자 부담 완화 등을 위하여 건축물 분양제도를 아파트 수준으로 대폭 개선하겠다고 밝혔다.

이번 제도개선은 일반 건축물의 분양과정 투명성 및 거래 안전성 확보 등을 위해 2004년 제정한 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣이 그간 지속적인 보완에도 불구하고, 장기간 공사중단, 청약신청금 반환지연 등으로 수분양자 피해의 재발이 지속되고 있고, 최근 오피스텔, 생활숙박시설 등의 수익형 부동산 공급 확대와 섹션 오피스(모듈형), 공유형 오피스 등 새로운 유형의 부동산 상품 등장으로 건축물 분양제도의 보완 필요성이 증대됨에 따른 것이다.

건축물 분양제도의 주요 개선 내용은 다음과 같다.

[1] 건축물 수분양자의 권리 보호 강화

① 장기 공사중단 현장의 공사재개 근거 마련

공사가 장기간 중단·지연된 경우에는 분양관리신탁 사업장도 신탁사에서 사업자 지위승계를 통해 공사를 재개할 수 있게 된다.

그동안 분양관리신탁 사업장은 ‘토지신탁’이나 ‘분양보증’ 사업장과 달리 사업자의 부도·파산이 아닌 경우 공사 중단·지연된 경우에는 해당 건축물에 대한 청산이나 공사이행이 사실상 불가능했으나, 6개월 이상 공사가 중단·지연된 사업장도 수분양자의 80% 이상이 요청하고, 신탁사 등이 이에 동의하는 경우에는 공사를 이행할 수 있게 된다.

* 분양사업자는 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣에 따라 분양신고를 할 때 “분양보증”과 “신탁계약(‘토지신탁’과 ‘분양관리신탁’으로 세분)” 중 선택

② 청약신청금 규정 구체화

일부 청약경쟁률이 과열된 오피스텔 등의 분양현장에서 문제가 된 청약신청금 환불지연이 재발하지 않도록 수분양자를 선정하면 7일 이내(공휴일 제외)에 청약신청금을 환불하도록 개선한다.

* 청약신청금은 수분양자의 무분별한 계약철회 방지, 신청자의 계약의지 확인 등을 위해 예치하며, 당첨자 결정 후에 전액 반환

청약신청금 납부금액, 납부방법 및 환불시기를 분양공고 내용에 포함하도록 규정하고 있으나, 금액이나 환불기한 등에 대한 세부규정이 없어 환불지연 등과 관련한 논란이 야기되어 왔다.

이를 개선하기 위해 청약신청금 환불 기한 및 절차 등을 규정한 ｢건축물분양법｣ 개정안(2021.9.23, 노웅래 의원 대표발의)이 발의되어 있으며, 동 개정안의 조속한 국회 통과를 위해 노력할 계획이다.

③ 분양대금 납입방법 규정

수분양자가 납부한 분양대금 보호를 위해 앞으로 분양사업자는 분양광고(공고) 및 분양계약서에 기재된 지정계좌로만 분양대금을 받도록 개선한다.

④ 전매제한 예외사유 확대

현재 상속에만 인정되는 전매제한 예외사유를 전매가 불가피한 ①이혼에 따른 재산분할, ②채무불이행에 의한 경매·공매, ③실직, ④파산 및 ⑤배우자에게 일부 지분 증여 등의 경우까지 확대한다.

⑤ 분양건축물 등 저당권 설정 제한

분양 건축물이나 해당 대지가 준공 이전에 담보물권이 설정되거나 경매 등으로 처분되는 일이 없도록 앞으로는 분양신고일부터 소유권이전등기 신청가능일 이후 60일까지 분양 건축물 등에 대한 담보물권 설정 등을 제한한다.

⑥ 거주자 판단 기준일 개선

투기과열지구 또는 조정대상지역(이하 ‘규제지역’이라 함)에서 분양 건축물의 20% 범위에서 우선분양받는 해당 지역의 거주자를 판단하는 기준일을 분양신고일에서 주택과 같이 분양광고(공고)일로 개선하여 수분양자의 혼동을 방지한다.

⑦ 관리단 구성 안내 강화 등 분양공고 및 분양계약서 내용 보완

건축물 사용승인 및 보존등기 후 ｢집합건물법｣에 따라 당연 설립 ·소집해야 하는 관리단에 대하여 수분양자들이 제대로 알 수 있도록 분양광고와 분양계약서에 관리단 설립 및 관리인의 보고(외부 회계감사결과 등) 의무 등을 상세 안내하도록 개선한다.

아울러 융자지원 내용, 건축물 사전방문, 하자담보책임기간 등 수분양자에게 중요한 사항을 분양공고* 및 분양계약서**에 포함하도록 개선한다.

* (분양공고) 분양대금 납부방법(납입계좌), 융자지원 내용, 건축물 사전방문(하자확인), 관리단 설립내용 등

** (분양계약서) 하자담보책임기간, 임대 후 분양전환 조건(해당 시), 연체이자 최대한도, 지체상금 지급방식 등

[2] 분양시장 질서 확립

⑧ 인터넷 청약 의무 대상 건축물 확대

앞으로 규제지역에서 오피스텔이나 생활숙박시설을 50실 이상을 분양하는 경우는 인터넷(한국부동산원의 ‘청약홈’) 청약이 의무화된다.

현재는 3백실 이상의 오피스텔에만 인터넷 청약의무가 적용되고있으나, 최근 오피스텔 및 생활숙박시설의 청약경쟁이 과열되면서 청약신청금 환불지연 및 분양과정 상 부조리 의혹 등의 논란이 발생함에 따라 인터넷 청약대상을 생활숙박시설까지 확대하는 한편, 투기과열·조정대상지역에서는 50실 이상으로 확대키로 하였다.

⑨ 허위·과장 광고 근절

분양사업자는 분양건축물에 대해 ｢표시광고법｣ 상 표시·광고를 하려는 경우에는 그 사본을 허가권자(시·군·구청장)에게 제출하여야 하며, 허가권자는 해당 건축물 사용승인 후 2년간 보관해야 한다.

대부분의 수분양자는 분양받은 건축물의 실제 상태를 건축물 준공 직전 또는 그 후에 알게 되므로 분양 당시 전단지 등을 이용한 광고의 허위성 및 과장성 등을 확인하기 어려웠으나, 앞으로는 허가권자에게 표시·광고 사본을 제출하도록 하여 허위·과장 광고를 사전에 차단하거나 사후에 적발하기가 용이하게 된다.

* ｢표시·광고의 공정화에 관한 법률｣에 따라 허위·과장 광고는 2년 이하 징역 또는 1억5천만원 이하 벌금 부과대상

[3] 분양사업자의 부담 완화

⑩ 설계변경 동의 요건 및 통보 방식 개선

현재 분양 건축물의 중요한 사항1)에 대해 설계변경하기 위해서는 수분양자 전원의 동의를 받도록 하고 있으나, 앞으로는 ｢주택법｣과 같은 수준인 80% 이상의 동의를 받는 것으로 완화한다.

또한 경미한 사항2)의 설계변경을 포함한 수분양자에 대한 통보방식에 이메일 등 전자적 방법도 추가된다.

* 1) 분양가 인상, 전용면적 감소, 내·외장재 변경, 연면적 10%이상 증감 등

2) 연면적 3%내 구조변경, 면적 변경 없는 건축물 배치 조정, 연면적 10%미만 증감 등

그동안 수분양자 대부분이 동의하더라도 전원동의를 받지 못하여 원활한 사업추진이 어려운 경우가 있었으나, 이번 개선으로 분양사업자에게 과도한 요구를 동의 조건으로 내세우는 등 규정을 악용하는 사례를 예방할 것으로 기대된다.

또한 직접 교부 또는 우편(내용증명)만 인정되던 설계변경 통보방식에 전자적 방식이 추가됨으로써 수분양자는 해당 사실을 더욱 빨리 통보받게 되며, 분양사업자 부담도 완화될 것으로 기대된다.

⑪ 분양신고 변경절차 마련

분양신고 사항에 변경이 생긴 경우 최초 분양신고 시에 작성한 신고서와 첨부서류를 다시 갖추어 신고를 재이행해야만 하는 번거로움을 해소하기 위하여 변경신고 절차가 도입된다.

수리권자(시·군·구청장)는 중요사항이면 5일 이내에 수리여부를 결정하고, 경미한 사항이면 즉시 처리하여 사업자 부담이 경감된다.

국토교통부 김형석 토지정책관은 “이번 분양제도 개선은 일반 건축물 수분양자의 권리가 아파트 입주예정자 수준으로 보호될 수 있도록 하는 데에 중점을 두었으며, 이와 함께 분양시장 질서확립 및 사업자 불편해소 등도 고려했다”면서, “앞으로도 분양시장 상황을 계속하여 면밀히 살피면서 건축물 수분양자 피해 예방과 권리 보호를 위해 분양제도가 합리적으로 운용될 수 있도록 제도를 개선해 나아갈 것”이라고 밝혔다.

출처: 국토교통부