내년부터 4주택 이상 취득세율 4% 적용, 취득세 제도 개편

▲ 6~9억원 구간 주택 유상거래 취득세율표(3주택 이하)

행정안전부는 「지방세법 일부개정법률안」이 국회 본회의를 통과(12.27.)하여 내년 1월 1일부터 6억원 초과 ~ 9억원 이하 주택 유상거래의 취득세율이 2%에서 1~3%로 세분화되고, 1세대 4주택 이상의 주택에 대해서는 4%의 취득세율이 적용되는 등 취득세 제도가 개편된다고 밝혔다.

현행 주택 취득세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 ~ 9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%의 계단형 구조여서, 6억원과 9억원에서 취득가액이 조금만 상승해도 상위구간의 세율이 적용되어 취득세액이 크게 증가하는 문턱효과가 있었다.

이에 따라 거래가격을 실제보다 낮게 신고하거나, 아파트 분양시 계약금액을 기준액 이하로 낮추기 위해 필요한 옵션을 선택하지 못하는 등 주택거래에 왜곡이 있어왔다.

이를 해소하기 위해 6억원과 9억원에서 세율이 한번에 1%p씩  올라가던 것을 취득가격에 따라 점증적으로 올라가는 사선형 구조로 개선하였다.

※ 6~9억원 구간 세율계산법 : 세율 Y(%) = 취득가액 X(억원) × ⅔ - 3억원

이에 따라 6억원 초과 ~ 7.5억원 이하의 주택은 세율이 2%에서 1~2%로 낮아지고, 7.5억원 초과 ~ 9억원 이하의 주택은 세율이 2%에서 2~3%로 높아진다.

세율이 인하되는 주택의 수가 인상되는 주택의 수보다 많기 때문에 국민의 전체적인 세부담은 연간 90여 억원 감소할 것으로 예상된다.

* 6~7.5억원 주택 거래 2.7만건, 7.5~9억원 주택 거래 1.8만건(2018년 기준)

특히, 납세자들의 신뢰를 보호하기 위해 이번 「지방세법」개정으로 세부담이 증가하는 7.5~9억원 구간의 주택을 2019년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고, 2020년 3월 31일까지(공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지) 잔금을 지급하여 취득하는 경우에는 종전의 2% 세율을 적용받도록 경과조치를 두었다.

또한, 1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 1~3%의 주택 유상거래 특례세율 적용을 배제하여, 4%의 일반 취득세율을 적용하게 된다.

서민 주거안정 및 주택거래 정상화를 위해 2014년 1월 1일부터 주택 유상취득시에는 부동산(토지·건축물)에 대한 일반 취득세율인 4%보다 낮은 1~3%의 세율을 적용하고 있다.

그러나 4주택 이상을 보유하는 다주택자의 경우까지 낮은 세율을 적용하면 주택 소유 격차를 확대하여 서민 주택난을 가중할 우려가 있고, 조세형평성을 저해한다는 지적이 계속되어 특례세율 적용대상에서 제외하기로 한 것이다.

이 때, 1세대는 주민등록상 세대를 기준으로 하며, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함된 것으로 간주한다.

지분으로 주택을 소유하는 경우도 1개의 주택으로 산정되지만, 부부 등 세대 내에서 공동소유하는 경우는 세대원이 각각 소유하는 것이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다.

「지방세법 시행령」개정안이 입법예고 되기 전인 2019년 12월 3일까지 계약한 주택에 대해서는 납세자들의 신뢰를 보호하기 위해 2020년 3월 31일까지(공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지) 취득(잔금지급)하는 경우는 적용을 배제하도록 경과조치를 두었다.

이 외에도 취득가액을 낮게 신고하였다가 지방자치단체나 국세청 등의 조사결과 허위로 밝혀지는 경우 취득세를 추징하는 내용 등도 함께 시행된다.

고규창 행정안전부 지방재정경제실장은 “이번 취득세 제도 개선으로 조세형평성이 제고되고, 공정한 부동산 거래질서가 확립되길 바란다. 앞으로도 주민이 신뢰할 수 있는 지방세정을 구현하기 위해 더욱 노력하겠다.”고 밝혔다.

< 사선형 세율구조 관련 >

1. 왜 6~9억원 구간만 세율을 바꾸는지?
현행 취득세율의 문턱효과는 6억원과 9억원에서 발생하므로 해당 구간의 세율을 세분화함. 9억원 초과 구간까지 세율을 세분화하는 경우 세율인상이 불가피하므로, 현행 최고세율을 유지함.

2. 세율계산법이 복잡해서 일반국민들이 쉽게 알기 어려운데?
가격별 세율표 제공과 안내 등으로 납세자 불편을 최소화하겠음. ‘위택스’ 홈페이지, ‘스마트 위택스’ 앱 및 각종 부동산 관련 앱을 통해서 개정된 세율에 따른 취득세를 계산해볼 수 있고, 부동산 포털에서도 취득세를 확인할 수 있도록 준비중임.

3. 7.5~9억원 구간만 세율을 인상하는 것은 불형평한 것 아닌지?
현행 세율은 취득가액이 9억원에서 조금만 증가해도 취득세가 900만원 이상 증가하는 불합리한 점이 있으므로, 문턱효과를 제거함으로써 형평성을 제고함

< 1세대 4주택 취득세율 관련 >

1. 「지방세법」 시행일 전에 계약한 주택도 적용되는지?
「지방세법 시행령」개정안이 입법예고 되기 전인 2019년 12월 3일까지 계약한 주택을 2020년 3월 31일까지(공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지) 취득(잔금지급일)하는 경우는 종전 세율(1~3%) 적용함.
※ 법률에는 경과조치가 없으나, 납세자 신뢰보호를 위해 시행령에서 경과조치를 규정하였으므로 시행령 입법예고일을 기준으로 함

2. 1세대의 범위는?
「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족. 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함.
* 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표

3. 취업하여 소득이 있는 자녀도 1세대에 포함되는지?
해당 자녀가 미혼이고 30세 미만이라면 1세대에 포함. 이는 취득세 1가구 1주택 상속 특례세율 적용 및 주민세 균등분 부과기준과 동일함.

4. 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은?
세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함. 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정함

5. 동시에 복수의 주택을 취득하는 경우 적용방식은?
동시에 복수의 주택을 취득하는 경우, 취득 순서는 납세자의 선택에 따르는 것으로 봄, 예를 들어 2주택 소유 세대가 추가로 3개 주택을 동시에 취득하는 경우, 납세자가 선택하는 1개 주택은 3번째 주택으로 보아 주택 유상거래 취득세율(1~3%)을 적용하고, 나머지 2개 주택은 4번째, 5번째 주택으로 보아 4% 세율 적용함.

6. 등록 임대주택도 주택수에 포함되는지?
등록 임대주택도 주택수에 포함

7. 정부가 임대주택 등록을 유도해왔고, 임대등록시 4~8년간 처분 제한 조건도 있는데, 갑자기 세율을 올리는 것은 정책간 모순 아닌지?
정부가 임대 ‘등록’을 활성화하려는 것은 전세 등 안정적이고 양성화된 서민 주거공급을 확대하려는 것이지 다주택자의 주택소유 자체를 지원하여 소유집중을 강화하려는 것이 아니므로, 개정 법률 적용대상에서 제외할 이유가 없음.
※ 4주택 이상 소유 가구 31만 가구(’18년 기준), 등록 임대사업자 47만명(’19.11월 기준)
임대 등록자에 대해서는 재산세 감면(50~100%) 및 종부세 합산배제, 분리과세되는 임대소득에 대한 소득세 필요경비 공제율 등 우대, 1세대 3주택에 대한 양도소득세 중과 배제 등의 혜택이 이미 제공되고 있음.

8. 주거용 오피스텔도 주택수에 포함되는지?
주거용 오피스텔은 현재도 주택 유상거래 특례세율(1~3%) 적용대상 주택이 아니므로 일반 세율(4%)이 적용되고 있으며, 주택수에서도 제외됨

9. 재건축 등이 진행되는 경우나 분양권, 입주권도 주택수에 포함되는지?
「지방세법」제11조제1항제8호에 따른 주택이 아니므로 주택수에서 제외됨, 다만, 분양권, 입주권은 주택 취득시점에 주택으로 산정됨.
* (임시)사용승인 받고 잔금지급 또는 잔금지급하고 등기하는 때
※ 재건축 중 토지만 있는 경우는 ‘주택’ 부속토지가 아닌 일반 ‘토지’임

10. 상속, 증여로 취득하는 경우에도 적용되는지?
상속 등 무상승계취득은 별도의 세율체계가 적용됨
※ (주택 무상승계취득세율) 상속 2.8%, 그 외(증여 포함) 3.5%
다만, 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 주택은 주택수에 포함

11. 법인도 적용되는지?
법인은 세대 개념이 없으므로 비적용함

12. 1인 법인 설립 등으로 세금 회피를 조장할 우려가 있지 않은지?
법인 설립을 모두 탈세 목적으로 볼 수 없음. 법인사업자는 법인 대표의 소득세와 법인의 법인세를 납부해야 하고, 회계장부 기장의무가 생기며, 양도소득 장기보유공제, 소규모(2천만원 이하) 임대사업에 대한 소득세 분리과세, 부가가치세 간이과세 등을 적용 받을 수 없는 점 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 취득세 회피를 위해 모두가 법인을 설립할 것이라고 보기는 어려움. 오히려 회계장부 기장의무가 발생하여 매매·임대 거래가 투명해지는 등 긍정적인 측면도 있음

13. 4주택자의 경우 6억원 이하 주택의 세율 상승폭(1⇒4%, 3%p↑)이 가장 높은 것은 불형평한 것 아닌지?
그간 주택 유상거래 특례세율(1~3%)을 적용한 것은 서민 주거안정 지원을 위한 것임. 다주택자의 경우 담세력을 고려할 때 세율인하 혜택을 지속하는 것은 주택 소유 격차를 확대하여 서민 주택난을 가중할 우려가 있고, 조세형평성을 저해하는 등 입법 취지에 배치된다는 지적이 계속되어 과도한 혜택을 정상화하는 것이므로, 주택 실소유자에 대한 형평성을 제고하는 것임

< 허위신고 추징 관련 >

1. 허위신고로 취득세가 추징되는 것은 어떤 경우인지?
부동산 실거래신고 후 신고필증을 받아 취득세 신고를 하였으나, 이후 세무서장 등이 양도소득세 등 신고를 받거나 세무조사하여 지자체에 통보한 자료나 부동산 실거래신고 조사 결과 취득가액이 더 높은 금액으로 확인되는 경우 취득세가 추징됨. 이 때 신고가격 차액에 대한 취득세와 신고·납부불성실가산세가 추징됨

2. 부동산 실거래 신고필증을 적법하게 받은 경우에도 추후 허위신고로 밝혀질 수 있는지?
실거래신고 신고필증은 신고한 거래가격이 사실인지에 대한 구체적 조사없이 가액이 일정 범위 내에 있는 경우 적정한 것으로 보아 발급하므로,
* 「부동산거래신고 등에 관한 법률」§3에 따라 신고관청은 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급해야 하고(제4항), 신고필증을 받으면 검인받은 것으로 간주(제5항)
신고필증을 받았다고 하더라도 실제 거래액과 신고액이 다를 수 있으며, 조사 등을 통해 실제 거래액이 밝혀질 수 있음

3. 취득세를 적법하게 신고한 후 조사결과에 따라 과세표준이 변경될 수 있다면 납세자에 대한 신뢰보호원칙이 훼손되지 않는지?
취득세는 신고납부방식의 조세로서 원칙적으로 납세자의 신고를 성실한 것으로 간주하지만, 조세 면탈을 위해 허위신고한 것이 확인되는 경우에는 해당 납세자의 신고행위에 보호 가치있는 신뢰가 있다고 보기 어렵고, 객관적 증빙자료로 확인된 실제 과세표준에 근거하여 과세하는 것이 과세형평성 측면에서 타당함


출처: 행정안전부