2019년 4분기 및 연간 상업용부동산 임대동향조사 결과 발표

▲ 상업용부동산 임대시장동향, 2019년 연간 시도별 투자수익률 및 권리금 현황

한국감정원은 전국 상업용부동산에 대한 2019년 4분기(12.31.기준)  공실률, 임대료, 투자수익률 등 임대시장 동향을 조사․발표했다.

* 오피스(일반 6층 이상), 중대형 상가(일반 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과), 소규모 상가(일반 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하), 집합 상가의 4개 건물유형으로 구분‧조사

▣ 2019년 4분기 상업용부동산 임대동향조사

2019년 4분기 상업용부동산 임대동향조사 결과, 오피스는 전분기 대비 임대료와 공실률 모두 소폭 하락하는 경향을 보였으며, 상가는 공실률이 상승한 가운데, 모든 유형에서 임대료가 하락하였다.

(공실률) 전분기 대비 오피스는 0.4%p 하락한 11.5%로 나타났으며, 중대형 상가는 0.2%p 상승한 11.7%, 소규모 상가는 0.3%p 상승한 6.2%로 나타났다.

(임대료) 임대료 변동추이를 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.07% 하락하였으며, 상가의 경우 중대형 0.12%, 소규모 0.21%, 집합 0.10% 하락한 가운데, 전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 17.1천원/㎡, 상가(1층 기준)는 집합 28.2천원/㎡, 중대형 28.0천원/㎡, 소규모 20.3천원/㎡ 순으로 나타났다.

(투자수익률) 3분기 재산세 납부 등 일시적 운영경비 증가 영향이 사라지면서 소득수익률이 개선된 가운데, 전분기 대비 오피스는 0.28%p 상승한 2.10%, 중대형 상가는 0.26%p 상승한 1.69%, 소규모 상가는 0.16%p 상승한 1.43%, 집합 상가는 0.40%p 상승한 1.76%로 나타났다.

* (소득수익률)오피스 1.07%, 중대형 상가 1.01%, 소규모 상가 0.89%, 집합 상가 1.17%

자본수익률은 오피스 1.03%, 중대형 상가 0.68%, 소규모 상가 0.53%, 집합 상가 0.60%로 자산가치의 상승을 나타냈다.

(지역 동향) 인천은 부평상권을 중심으로 유동인구 증가에 따른 상권활성화 등으로 상가 임대료가 상승했으며, 울산은 지역 경기부진, 상권 매출 감소 등으로 상가 임대료가 하락했다.

* (인천 임대가격지수, 전기대비)중대형 0.19%, 소규모 0.13%, 집합 0.09%↑
* (울산 임대가격지수, 전기대비)중대형 0.27%, 소규모 0.37%, 집합 0.80%↓

▣ 2019년 연간 상업용부동산 임대차시장 결산

1. 공실률

오피스는 전년대비 신규공급은 감소한 반면, 임차수요 및 공유오피스 증가 등에 따라 공실률이 연초대비 0.9%p 감소한 11.5%를 나타냈다.

* (오피스 공급면적, 건축물대장 기준) 1,831,124㎡(2018년)→1,553,945㎡(2019년), 15.1%↓

상가는 일부 지역에서 지역 경기 부진, 임차수요 감소 등으로 상권 둔화가 나타난 가운데, 연초대비 중대형 상가는 11.3% → 11.7%, 소규모 상가는 5.3% → 6.2%로 상가 공실은 증가했다.

서울은 모든 유형에서 전국 평균 이하의 공실 수준을 보인 가운데, 오피스는 도심을 중심으로 신규 임차, 렌트프리 및 공유 오피스 영향으로 공실이 감소하여 연초대비 1.9%p 감소한 9.1%를 나타냈다.

상가는 전국 평균 대비 상대적으로 낮은 수치이나 일부 상권에서의 둔화 등으로 공실이 증가하여 연초대비 중대형 상가는 7.5%→ 8.0%, 소규모 상가는 2.9% → 3.9%로 공실률이 증가

반면에, 대구는 일부 상권의 매출감소 및 임차수요 감소 등으로, 울산은 제조업 등 지역 경기 및 소비심리 부진 등으로 모든 유형에서 공실률이 증가했다.

2. 임대료 및 임대가격지수

* 상권의 평균 임대료 수준을 관찰하기 위하여 현재시점에서 임대인과 임차인 간 실제 계약된 임대료를 기준으로 산정하며, 유형별․지역별 비교 목적으로 이용
* 상권의 임대료 추세를 관찰하기 위하여 현재 계약된 임대료가 아닌 해당시점에서 거래 가능한 임대료를 기준으로 산정하며, 임대료 변동 추세 목적으로 이용

오피스는 노후빌딩 수요감소 및 렌트프리 증가 등에 따라 임대가격 지수가 전년대비 0.29% 하락했으며, 상가는 지역경기 둔화, 매출액 감소 등의 영향으로 전년대비 0.47%~0.73% 하락했다.

서울은 모든 유형에서 전국 평균 대비 높은 임대료 수준을 보인 가운데, 오피스, 소규모 및 집합 상가는 임대료가 하락하였으나, 중대형 상가는 성신여대, 군자, 잠실 상권 등에서 공실감소, 풍부한 유동인구 및 임차수요 영향으로 전년대비 0.27% 상승했다.

울산, 세종, 경남 등은 모든 유형에서 임대료가 하락했으며, 특히 울산은 전하동, 울산북구 상권 등에서 지역경기 및 소비 둔화로 하락했다.

3. 투자수익률

상업용부동산의 2019년 연간 투자수익률은 5~7%대로 나타났으며, 대체로 타 투자 상품보다 높은 수익률을 나타냈다.

* (채권) 국고채(3년) 1.53%, 회사채(장외3년,AA-) 2.02%

(금융상품) 정기예금 수신금리(2019.11월) 1.62%, CD유통수익률(91일) 1.69%

(종합주가지수) 2,041.04(2018)→2,197.67(2019), 7.67%

(타 부동산) 오피스텔 수익률 5.45%(‘19), 지가변동률 3.92%(2019)

지난해 금리하락으로 전반적인 저금리 기조속에, 상업용 건물에 대한 투자수요가 유입됨에 따라 오피스 및 상가 모든 유형에서 자산가치가 상승하는 모습을 나타냈다.

* (기준금리) 1.50%(2017.11.30)→1.75%(2018.11.30)→1.50%(2019.07.18)→1.25%(2019.10.16)

반면, 임대료 수입 등의 소득수익률은 다소 하락하여 전체 투자수익률은 오피스를 제외하고 모든 상가 유형에서 전년대비 하락했다.

오피스는 서울, 경기에서 여의도·마포 권역(9.69%) 및 분당 상권(8.88%)의 투자수익률이 높은 가운데 8% 이상의 높은 투자수익률을 나타냈다.

* 서울 공덕역(9.84%), 여의도(9.74%), 영등포(9.17%) 상권

반면, 제주, 충북, 충남, 경남 등은 2~3% 내외의 저조한 수익률을 보이는 등 지역별로 큰 편차를 보였다.

상가의 경우 서울, 경기, 인천이 모든 유형에서 6~7%대로 높게 나타난 반면, 제주는 모든 유형에서 2~3%대로 나타났다.

특히, 제주 소규모 상가는 2.23%로 모든 유형에서 가장 낮은 투자수익률 수치를 나타냈다.

▣ 2019년 상가권리금 현황조사(2019.9.1 기준)

1. 권리금 현황

2019년 전국 상가의 평균 권리금 유비율과 평균권리금 수준은 전년대비 모두 하락했다.

(권리금 유무 비율) 평균 권리금 유비율은 67.5%로 나타났으며, 전년대비 2.1%p 하락(69.6%→67.5%)했으며, 도시별로는 성남(90.7%)이 가장 높았고 원주(43.3%)가 가장 낮았으며, 업종별로는 숙박음식점업(83.4%)이 가장 높았고 도소매업(56.7%)이 가장 낮았다.

(권리금수준) 평균 권리금 수준은 4,276만원으로 나타났으며, 전년대비 5.7% 하락(4,535만원→4,276만원)했다.

권리금이 있다고 응답한 표본 중 권리금이 3천만원 이하인 업체는 55.3%로 나타난 가운데, 1천만원 초과~3천만원 이하인 업체가 35.8%로 권리금 규모 구간 중 비중이 가장 높았다.

조사대상 24개 도시 중 안양이 평균 6,016만원으로 가장 높았으며, 원주가 932만원으로 가장 낮은 것으로 조사되었다.

㎡당 평균(만원/㎡) 수준으로는 서울(90.1만원/㎡), 안양(88.6만원/㎡), 성남(80.7만원/㎡) 순으로 높았으며, 원주(17.6만원/㎡)가 가장 낮았다.

업종별로는 여가관련 서비스업의 권리금이 5,337만원으로 가장 높았으며, 기타 개인서비스업이 2,480만원으로 가장 낮았다.

㎡당 평균(만원/㎡) 권리금 수준으로는 도소매업(79.7만원/㎡), 부동산임대업(78.8만원/㎡) 순으로 높았으며, 여가관련 서비스업(27.1만원/㎡)이 가장 낮았다.

2. 권리금 거래행태

(유‧무형 권리금 비율) 권리금을 영업시설, 비품 등 유형재산에 따른 권리금과 위치, 거래처 등 무형 재산에 따른 권리금으로 구분할 수 있다고 응답한 표본의 비율은 83.5%로 나타났다.

(유형 권리금) 인테리어 등을 포함한 영업시설을 이유로 권리금이 지급되는 경우가 가장 많았으며, 테이블 등 비품, 재고자산 순으로 비중이 높게 나왔다.

(무형 권리금) 상가건물의 위치를 이유로 지급되는 경우가 가장 많았으며, 거래처‧신용‧영업상의 노하우, 기타(각종 인허가 및 임차권 보장) 순으로 비중이 높게 나타났다.

(임대계약 및 운영 기간) 임대 계약기간은 평균 2.1년으로 전년도 조사와 동일하였고, 2년 계약이 84.7%로 가장 높은 비중을 차지했다.

임차인이 최초 계약한 이후 평균적인 영업기간은 8.2년이며, 5년 이상이 65.2%로 절반 이상을 차지하는 것으로 나타났다.

2019년 4분기 상업용부동산 임대동향조사 및 2019년 상가권리금 현황조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 약320명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행하였다.

상업용부동산 임대동향조사 정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE( www.r-one.co.kr ), 국토교통통계누리( stat.molit.go.kr ), 통계청 국가통계포털( kosis.kr ), 한국감정원 부동산정보 앱을 통해 스마트폰에서도 확인할 수 있다.

상가권리금 현황조사 결과는 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE ( www.r-one.co.kr )을 통해 확인할 수 있다.


출처: 한국감정원