한국감정원은 전국 상업용부동산에 대한 2020년 3분기(9.30. 기준) 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향을 조사․발표했다.
* 오피스(일반 6층 이상), 중대형 상가(일반 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과), 소규모 상가(일반 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하), 집합 상가의 4개 건물유형으로 구분‧조사
2020년 3분기 상업용부동산 임대동향조사 결과를 전반적으로 살펴보면, 오피스 및 모든 상가 유형에서 전분기 대비 임대료, 투자수익률이 하락하고, 상가의 공실률이 다소 증가했다.
(임대가격지수) 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.19%하락, 상가는 중대형 0.41%, 소규모 0.41%, 집합 0.27% 하락했으며,
전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 17.1천원/㎡, 상가(1층 기준)는 집합 27.7천원/㎡, 중대형 26.5천원/㎡, 소규모 19.8천원/㎡ 순으로 나타났다.
(투자수익률) 오피스 투자수익률은 1.32%, 중대형 상가는 1.14%, 소규모 상가는 1.08%, 집합 상가는 1.15%로 나타났다.
임대이익을 나타내는 소득수익률은 오피스 0.82%, 중대형 상가 0.72%, 소규모 상가 0.68%, 집합 상가 0.95%로 나타났으며,
자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.50%, 중대형 상가 0.41%, 소규모 상가 0.40%, 집합 상가 0.19%로 나타났다.
(공실률) 전국 평균 공실률은 오피스는 11.2%, 중대형 상가는 12.4%, 소규모 상가는 6.5%로 나타났다.
(지역 동향) 서울지역은 코로나19 확산에 따른 강도 높은 사회적 거리두기의 영향으로 다중이용시설을 중심으로 매출부진 및 공실증가가 지속되며 임대료가 하락했다.
광주지역은 사회적 거리두기 2.5단계 시행으로 휴업 및 공실이 증가하고, 신규 임차수요는 감소하며 전분기 대비 임대료가 하락했다.
* (서울 임대가격지수, 전기대비)중대형 0.44%, 소규모 0.57%, 집합 0.23%↓
* (광주 임대가격지수, 전기대비)중대형 0.82%, 소규모 0.75%, 집합 0.55%↓
1. 임대료 및 임대가격지수
임대료 수준은 표본개편(2020년1분기)에 따라 표본구성 및 임대료 산정방법 변화 등으로 변동이 발생하여 통계의 시계열적인 해석시 유의가 필요하니 표본개편 이전 대비 비교시에는 임대가격지수의 변동률을 활용하시기 바랍니다.
* 임대료는 현재 계약된 임대료가 아닌 해당시점의 거래 가능한 임대료 수준을 기준으로 산정하며, 임대가격지수는 임대료 추세를 관찰하기 위하여 이용
임대료는 집합 상가의 임대료(27.7천원/㎡)가 가장 높았으며, 중대형 상가(26.5천원/㎡), 소규모 상가(19.8천원/㎡) 순으로 나타났다. 한편 오피스는 17.1천원/㎡ 수준으로 나타났다.
* 상가는 가장 효율적으로 이용되고 있는 1층을 기준으로 산정하는 반면, 오피스의 1~2층은 주로 로비나 매장용으로 이용되고 있어 업무용 공간의 임대료 수준을 파악하기 위해 3층~최고층을 기준으로 산정(직접 비교 유의)
임대료의 변동 추세를 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 모든 유형에서 하락한 가운데, 오피스는 0.19% 하락하였으며, 상가의 경우 중대형 0.41%, 소규모 0.41%, 집합 0.27% 하락했다.
오피스는 경기침체로 인해 공실이 장기화되는 지방 노후 오피스를 중심으로 임차수요 감소 및 매물 증가로 임대료 하락
상가는 코로나19 및 사회적 거리두기 지속으로 위축된 소비심리와 기업경기 둔화의 회복세가 더딤에 따라 전체 상가유형에서 하락
* (소비자심리지수,한국은행)100.5(2019.12월)→78.4(2020.3월)→81.8(2020.6월)→79.4(2020.9월)
* (기업경기실사지수,한국은행)76(2019.12월)→54(2020.3월)→56(2020.6월)→64(2020.9월)
임대료 및 임대가격지수를 유형별·지역별로 살펴보면,
(오피스) 임대료 수준은 임대수요가 많은 수도권(서울, 경기, 인천)이 높으며, 임대가격지수는 대구를 제외한 전체 시도가 하락한 가운데 광주, 전남, 인천 등의 순으로 하락했다.
서울은 오피스 시장이 상가에 비해 비교적 안정적인 수요 및 공실률 수준을 유지중이나, 코로나 19의 장기화로 전분기 대비 0.06% 하락
* 서울 0.06%↓, 광화문 0.10%↓, 여의도 0.02%↓, 테헤란로 0.01%↓
인천은 주안, 구월간석 상권에서 노후 오피스의 공실이 장기화되는 가운데 임차수요가 타 지역으로 이동하며 전분기 대비 0.82% 하락
* 인천 0.82%↓, 주안 1.90%↓, 구월간석 0.31%↓
(중대형 상가) 서울, 부산, 인천 지역의 임대료가 높은 수준이며, 임대가격지수는 전체 시도가 하락한 가운데 세종, 광주, 전북 등의 순으로 하락했다.
서울은 재계약건의 경우 대체로 기존 임대료가 조정 없이 유지되나, 공실은 신규 계약 시 임대료 하향 조정되며 전분기 대비 0.44% 하락
* 서울 0.44%↓, 신촌 1.66%↓, 명동 1.65%↓, 건대입구 1.06%↓
광주는 코로나19의 지역 내 확산과 사회적 거리두기 2.5단계 시행으로 다중이용시설 휴업 및 신규 임차수요 감소하며 전분기 대비 0.82% 하락
* 광주 0.82%↓, 봉선동 1.36%↓, 금남로/충장로 0.89%↓, 상무지구 0.08%↓
(소규모 상가) 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 전체 시도가 하락한 가운데 세종, 인천, 울산 등의 순으로 하락했다.
서울은 종로, 명동 상권에서 관광객 감소로 인한 매출하락 및 상권침체로 공실과 임대매물 증가하며 전분기 대비 0.57% 하락
* 서울 0.57%↓, 종로 2.83%↓, 명동 1.50%↓
세종은 조치원 상권에서 인근 대학교의 비대면 강의로 인한 대학생 정주인구 및 유동인구 감소로 전분기 대비 1.40% 하락
* 세종 1.40%↓, 조치원 1.43%↓
(집합 상가) 임대료 수준은 서울, 경기, 부산 등이 높으며, 임대가격지수는 세종을 제외한 전체 시도가 하락한 가운데 울산, 대전, 광주 등의 순으로 하락했다.
경기는 공동주택 정주인구를 바탕으로 한 안정적인 상권이 대부분이나, 코로나19 수도권 확산으로 상층부의 다중이용시설을 중심으로 0.19% 하락
* 경기 0.19%↓, 분당 0.04%↓, 산본역 0.43%↓, 동탄센트럴파크 0.04%↓
울산은 제조업경기 둔화 및 소비심리 위축으로 공실이 장기화되어 신규 임차 유인을 위해 임대료를 하향 조정함에 따라 0.80% 하락
* 울산 0.80%↓, 신정동 2.47%↓, 전하동 2.06%↓, 성남옥교동 0.46%↓
2. 투자수익률
3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 투자수익률은소득수익률과 자본수익률을 합산하여 산출하며, 오피스는 1.32%, 중대형 상가는 1.14%, 소규모 상가는 1.08%, 집합 상가는 1.15%로 나타났다.
3개월간의 임대 이익 등의 소득수익률은 오피스 0.82%, 중대형 상가 0.72%, 소규모 상가 0.68%, 집합 상가 0.95%로 나타났다.
3분기 재산세 납부 등으로 운영경비가 증가하여 소득수익률 하락
자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.50%, 중대형 상가 0.41%, 소규모 상가 0.40%, 집합 상가 0.20%로 나타났다.
오피스 및 모든 상가 유형에서 전분기 대비 자본수익률 증가
투자수익률을 유형별·지역별로 살펴보면,
(오피스) 경기, 서울, 대전 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈으며, 경북, 경남, 전남 등은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.
서울은 시중의 풍부한 유동성 속에 부동산 정책 변화에 영향이 적고 수급 예측이 가능한 오피스 시장으로 투자자금이 유입되며 투자수익률은 1.45%를 나타냈다.
경기는 꾸준한 임차수요를 바탕으로 안정적인 임대수익과 부동산 가치 상승이 이루어지며 투자수익률은 1.79%를 나타냈다.
(중대형 상가) 부산, 대전, 경기 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 제주, 경남, 경북은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.
인천은 간석오거리(0.21%), 구월(0.73%) 상권에서 유흥업종의 휴ㆍ폐업으로 인한 상권침체로 투자수요 감소 및 자산가치 하락하며 투자수익률은 0.93%를 나타냈다.
부산은 해운대(2.23%), 송정해수욕장(2.11%) 상권에서 상가 매물의 희소성과 인근 신축 아파트 증가의 영향으로 자산가치 상승하며 1.45%를 나타냈다.
(소규모 상가) 세종, 부산, 경기 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 제주, 경남, 울산은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.
경기는 성남구시가지(1.96%) 상권에서 재개발 투자수요 증가로 높은 투자수익률을 나타냈으나, 용인수지(0.53%) 상권에서 투자관망세가 이어지며 1.40%의 투자수익률을 나타냈다.
제주는 서귀포도심(0.06%), 광양사거리(0.18%) 상권 등에서 부동산시장 침체에 따른 자산가치가 하락세가 이어지며 투자수익률은 0.30%를 나타냈다.
(집합 상가) 서울, 대전, 광주 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 세종, 울산, 제주 등은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.
대전은 동춘당공원(1.80%) 상권에서 배후지 정주인구를 바탕으로 안정된 수익률을 보였고, 둔산(0.99%) 상권에서 유흥업종을 중심으로 임대료 하락하며, 투자수익률은 1.23%를 나타냈다.
울산은 제조업경기 둔화와 코로나19의 재확산으로 소비심리가 위축되어 휴업 및 폐업 상가가 늘어남에 따라 투자수요가 감소하며 투자수익률은 0.61%를 나타냈다.
3. 공실률
오피스는 11.2%, 중대형은 12.4%, 소규모는 6.5%로 나타났다.
오피스는 상가에 비해 전반적으로 안정적인 수요를 보이는 가운데 기업체의 업무 공간 분산을 위한 공유 오피스 수요 증가로 전분기 대비 0.1%p 감소한 11.2%를 나타냄
상가는 코로나19 장기화에 따른 매출 하락 및 폐업 증가로 중대형 상가에서 전분기 대비 0.3%p 증가한 12.4%, 소규모 상가에서 0.5%p 증가한 6.5%로 나타남
* (폐업점포 지원사업 신청 현황, 소상공인진흥공단) 6,503건(2019) → 9,720건(2020.9)
공실률을 유형별·지역별로 살펴보면,
(오피스) 충북, 전남, 경북 등이 전국 평균(11.2%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 경기, 제주, 서울은 10%미만의 공실률을 나타냈다.
서울은 다른 지역으로 대체가 어려운 업무시설의 중심지로서 임차수요가 이탈 없이 안정적으로 유지되며 8.9%의 공실률을 나타냄
* (공실률)서울 8.9%, 테헤란로 7.9%, 여의도 9.7%
부산은 코로나19로 인한 재택근무 활성화와 경영환경 악화로 노후 오피스를 중심으로 공실이 장기화되며 17.4%의 공실률을 나타냄
* (공실률)부산 17.4%, 서면 14.3%, 부산역 16.4%
(중대형 상가) 경북, 세종, 충북 등이 전국 평균(12.4%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 서울, 경기 등이 낮은 공실률을 나타냈다.
서울은 강남대로, 화곡 상권에서 학원, 여행사 등 코로나19로 인한 피해가 큰 업체가 공실로 전환되며 공실률 8.5%를 나타냄
* (공실률)서울 8.5%, 강남대로 16.4%, 화곡 12.9%
대구는 동성로중심 상권에서 경기둔화, 소비부진으로 지속된 상권침체가 사회적 거리두기로 인해 심화되어 16.2%의 공실률을 나타냄
* (공실률)대구 16.2%, 동성로중심 16.2%, 동성로외곽 17.7%
(소규모 상가) 전북, 세종, 경남 등이 전국 평균(6.5%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 경기, 부산 등이 낮은 공실률을 나타냈다.
서울은 명동, 이태원, 종로 상권에서 코로나19 장기화에 따른 외국인 관광객 급감 및 매출감소로 폐업 증가하며 5.7%를 나타냄
* (공실률)서울 5.7%, 명동 28.5%, 이태원 30.3%, 종로 10.2%
경남은 양산, 진주중앙시장 상권에서 원도심 공동화 및 신규 택지지구 상권 등으로 상권 분산이 이루어지며 공실률 8.2%를 나타냄
* (공실률) 경남 8.2%, 양산 22.2%, 진주중앙시장 17.1%
2020년 3분기 상업용부동산 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 320여명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행하였다.
상업용부동산 임대동향조사 정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE( www.r-one.co.kr ), 국토교통통계누리( stat.molit.go.kr ), 통계청 국가통계포털( kosis.kr ), 한국감정원 부동산정보 앱(app)을 통해 확인할 수 있다.
출처:
한국감정원
